Dos años después, el plan del Gobierno para bajar el alquiler fracasa en casi toda España: precios disparados y menos pisos disponibles

Han pasado dos años desde la aprobación de la Ley de Vivienda, y lejos de calmarse, el debate sigue más encendido que nunca. Mientras el Gobierno defiende la norma como un “instrumento para frenar la ley de la selva” en el mercado inmobiliario, el sector inmobiliario y las comunidades gobernadas por el Partido Popular alertan de efectos “devastadores” sobre la oferta de alquiler, la inversión y los precios.

Según los últimos datos de Idealista, la oferta de pisos en alquiler ha caído un 17,55% desde la entrada en vigor de la ley en mayo de 2023, mientras que los precios se han disparado un 24,35%, superando ya los 1.000 euros de media por vivienda. La Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) va más allá y señala que dos de cada cinco agencias reportan descensos superiores al 50% en la disponibilidad de viviendas.

La medida estrella avanza con cuentagotas

En el centro de la polémica está la herramienta clave de la ley: la declaración de zonas tensionadas, que permite limitar los precios de los nuevos contratos de alquiler en función de un índice estatal. Sin embargo, su implantación avanza lentamente. Solo Cataluña, País Vasco, Navarra y Asturias la han activado —o están en proceso de hacerlo— mientras que las once comunidades gobernadas por el PP la rechazan frontalmente.

El Gobierno asegura que, de aplicarse de forma generalizada, este mecanismo podría abaratar los alquileres y mejorar el acceso a la vivienda, y ha prometido incentivos para animar a las autonomías a sumarse: una partida extraordinaria de 35 millones de euros y prioridad para acceder a suelos e inmuebles del Estado. “La ley funciona”, defendió esta semana la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ante el Congreso, acusando a la oposición de repetir un «mantra interesado» que atribuye a la norma toda la responsabilidad de la actual crisis habitacional.

Cataluña, la pionera: rentas a la baja en 271 municipios

Cataluña ha sido la comunidad pionera en aplicar la limitación de precios: desde hace un año, el sistema rige en 271 municipios —incluidos Barcelona y su área metropolitana— y, según el Institut Català del Sòl (Incasòl), los precios han bajado un 3,7% en estas zonas durante 2024.

El País Vasco ya ha declarado zonas tensionadas en Errenteria, con peticiones en curso para otras localidades como Barakaldo, Irún o San Sebastián. Navarra formalizó hace una semana la solicitud para aplicar la medida en 21 municipios, incluyendo Pamplona. Asturias se encuentra en una fase inicial de tramitación. En cambio, Castilla-La Mancha es la única comunidad socialista que aún no ha activado el proceso.

El PP pide su derogación y habla de inseguridad jurídica

Desde las filas del Partido Popular, la oposición es rotunda. No solo se oponen a declarar zonas tensionadas, sino que han recurriendo la ley al Tribunal Constitucional, que por ahora ha avalado el grueso del texto —salvo la reserva de vivienda pública—. El PP considera que la norma ha generado inseguridad jurídica, ha espantado a inversores y ha provocado la retirada de pisos del mercado de alquiler, agravando así la escasez estructural de oferta.

Además, denuncian un efecto colateral preocupante: el auge de los alquileres temporales, que se han prácticamente duplicado en los últimos dos años. Muchos propietarios recurren a esta modalidad para sortear la ley y obtener una mayor rentabilidad, dejando fuera del mercado de larga duración a miles de viviendas.

Los municipios presionan para intervenir

Mientras tanto, algunos ayuntamientos tratan de presionar a sus comunidades autónomas para que activen la herramienta de zonas tensionadas. Es el caso de A Coruña y Santiago de Compostela en Galicia, o de Alcorcón, Getafe y Fuenlabrada en la Comunidad de Madrid. Pero sin el aval autonómico, la declaración no puede llevarse a cabo.

Próximos pasos: regulación del alquiler temporal y más incentivos

Consciente del crecimiento descontrolado de los arrendamientos de corta duración, el Congreso trabaja ahora en una regulación específica del alquiler temporal, un segmento que quedó fuera de la ley de vivienda y que se ha convertido en una vía de escape para muchos propietarios.

El Ministerio de Vivienda también insiste en activar bonificaciones fiscales para los caseros que bajen precios, alquilen a jóvenes o movilicen viviendas vacías. Para ello, necesitará más que promesas: una aplicación efectiva de la ley por parte de las autonomías. Porque, dos años después, la norma sigue generando más titulares que resultados.